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1、问：大师兄好，诺德两套66平两房，一套红本，一套贷款150万，计划任意出一套，置换到广州南沙改善自住（总价500万左右），同时获得一些流动资金。

其他信息：

(资料图片)

1、孩子目前诺德学位小三，初中学位南海中学或深大附中，也可对比考虑南沙就读初中；

2、夫妻工作相对自由灵活；

3、看中广州南沙湾区位置和上升潜力，共享广州医疗教育。

大师兄可否赐教看法建议，谢谢。

答：诺德是前十年的网红盘，也是涨幅最高的楼盘的之一，经历了几波炒房客，最后剧终于深房理，66平最高成交价到1000，现在750万-800万总价，两套加起来1500-1600的市值。贷款才150万负债率非常低，其实早该在前几年置换了。现在置换也可以，但是从南山换南沙我是没看懂，南沙，马鞍岛都是专套投资客的，新区的开发往往都是概念大，配套短期内很难跟上，你说的教育医疗，哪有这么简单从天河越秀海珠复制过去。

2、问：大师兄，看了您的帖子受益不少。深漂5年了，最近打算把长沙的按揭房子置换到深圳来，方便小孩明年上学，子弹140，年入30，西乡上班，帮忙点评一下中粮幸福花园和雅士阁。

答：你好，同样是上车盘，建议优先房龄。 雅士阁这些楼盘楼龄久，户型不实用，居住感受比较差，没车位、没花园、堵车、没有现代化的城市配套，会一直跑输。 中粮幸福花园是比雅士阁更好的选择。 其次还可以看看中粮凤凰里，万象新天，兴达华府的小户型。或者去沙井买个三房新房，珈誉府，会展湾雍境，云海臻府够一够都可以够到。

3、问：大师兄，手上300万多一点，想上车宝中800的标的，可以推荐一下吗？之前在老家买房做过贷款，不知道还能不能做成3成首付，一个月收入3.5万，能承受2万月供，纯投资，可以不自住！丽晶国际如何？

回答：按揭贷款总价超过750万，需要首付6成，很明显你手上的资金不够。但换种方式可以操作成3成首付，手上300多万可以上总价800-900的，丽晶国际位置没得说，离壹方城很近，学校也升级成海天学校了，配套拉满了。但丽晶国际品质有点拉跨，所以是附近单价比较便宜的盘。说实话，二手市场800-900在南山宝中确实很难选一个很好的盘出来，都会有些缺胳膊少腿。

4、问：大师兄您好！想咨询一下福田岗厦片区彩虹新都这个小区，有没有投资潜力，才5万多单价，170万首付就可以买三房，年收入40万，纯投资。我看中楼下地铁，离福田CBD近。

回答：这个小区不要进去当炮灰，虽然位置很不错，但是小区品质太差，老塔楼，基本没有花园，周边环境又差，学校也很拉跨。这里除了租金高一点，我们之前在这个小区还做过包租项目，其他优势真没看出来，至于你说的楼下地铁，在福田南山地铁并不稀缺，不都很近吗？

建议买个居住品质好一点的两房，楼龄新一点的带花园社区的，至少未来想出手变现会更容易一些！

5、问：大师兄你好，我现在有套两房，一套在景田，带红岭科技中学学位，卖掉到手大概500万，龙华上塘有套113平四房，卖掉到手大概700万，现在只想卖掉景田的换一套福田的学位房三房或四房，福外，侨香学校，高级中学，有什么推荐？

回答：如果手上只有500 ，那需要全款买再抵押。学校排名高级>福外>侨香，如果买高级，老一点的新一点的小区都有，片区划的比较大，新一点的选安托山片区，带红岭实验小学和高级中学，1300-1400可以买到小三房。如果是买初中学位，需要至少提前三年买房并把户口迁过来实际居住。如果买侨香学校，1100-1200可以买到侨香村的小三房，居住和上学都很不错，不过毕竟是以前的福利房，品质会差一点的。如果买福外，基本都是比较老的小区了，切不可买独栋大厦塔楼这类产品！

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